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2020年第1季度??谑谐鞘械貎r動態監測季度成果表
來源:??谑凶匀毁Y源和規劃局? | 作者:aoseecomcn | 發布時間: 2020-05-27 | 83 次瀏覽 | 分享到:

注:樓面地價與地面地價

土地屬于特殊的商品,土地所有權歸國家所有,開發商只能通過支付一定的費用來擁有土地使用權。當前在國有土地出讓時,正式掛牌的土地要附加相應的容積率要求,與單純的地面地價相比較,將容積率與土地價格掛鉤也是比較合理的計算方法,下面為大家介紹什么是折合樓面地價,它與地面地價有什么區別。

一、什么是樓面地價

樓面地價是指單位建筑面積的價格,樓面地價=土地價格/建筑基地面積之和。指開發商將已列項的房產開發項目上的土地價值按所需建造的房產建筑面積折換成一定價格后對外轉讓的價款。這個轉讓價格不包括房產的建筑工程造價,僅僅是土地的價值體現在要建造的房產建筑面積上的一種形式。計算公式為:土地銷售總價除以總建筑面積。而地面地價是指土地價格除以土地面積,是拿地的單位面積成本,通常以畝計算。

二、樓面地價與地面地價的區別

1、樓面地價一般應用于土地出讓或者買賣時,而地面地價就是我們通俗的理解價格除以面積,這兩者不可能相同。

2、樓面地價指實際樓面平方面積價格,地面地價指實際地面平方面積價格,樓面平方面積也就是容積率,容積率一般是地面面積的12。

3、樓面地價=地面地價/容積率。 比如說開發商A1000萬元取得一塊面積為1000平方米的土地,容積率為2.3,那么它的地面地價為1000/1000平方米=10000/平方米,樓面地價10000/2.3%=434782/平方米。

4、而樓面地價受到容積率的影響,容積率越大,樓面地價就越高,容積率則是由城市規劃管理部門根據地塊承載能力、周圍建筑高度等因素確定的城市規劃指標。

5、樓面地價(分攤到每平方米建筑面積的地價)=土地總價/總建筑面積。

通過上述介紹,大家對于樓面地價和地面地價的區別已經有所了解,通常來說兩者相比較,樓面地價更容易理解且操作簡單,還具有易于應用、更新方面等優勢,為了規范開發商土地使用行為,確保一定的容積率,使用樓面地價來計算更加合理和方便一些,這也是政府和開發商都比較樂于接受的計價方式。

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